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Fil Conducteur #4 : Le logement, bombe sociale à venir

Résoudre les tensions autour du logement

Au-delà de tout esprit partisan, tous les acteurs du secteur immobilier en France font le constat que la problématique du logement n’a pas infusé dans le débat de la présidentielle. Les thématiques d’emploi, de reste à vivre, de mobilité, d’éducation ou encore d’inégalité de patrimoine sont encore trop souvent sous-évoquées en dépit d’être le sujet qui touche largement toute la société.

 

Pourtant, la note exhaustive de Robin Rivaton publiée en février dernier pour le compte du think tank Real Estech intitulée « Le logement, bombe sociale à venir » avait de quoi faire réagir les candidats. L’économiste y développait une dizaine de propositions pour alimenter le débat public, autant de propositions plaidant en faveur d’une plus grande autonomie financière des élus locaux, d’une réforme de la fiscalité immobilière.

 

A la lecture du rapport, on peut dresser 3 constats sans appel : 

Premier constat

Contrairement aux idées reçues, la France n’est pas un pays où être propriétaire soit si généralisé que cela. Le taux de propriétaires dans notre pays a même stagné depuis 2007 (5ème place du classement des membres de l’OCDE à un peu moins de 58%, mais seulement de 30% à Paris). Il est particulièrement signifiant de noter qu’il a stagné alors que la population continuait à vouloir être propriétaire et que le taux de crédit était historiquement au plus bas. On imagine aisément que cela n’est pas le fruit d’un choix mais d’une contrainte. De surcroit, il y a une partie de la population qui n’a pas accès à la propriété, et qui est donc privée de la possibilité de création de patrimoine alors qu’elle est engagée dans l’emploi et l’impôt. Selon une étude OpinionWay pour Artémis Courtage datant de 2020, 92 % des sondés jugent « essentiel ou important » d'être propriétaire de son logement. Pour eux, il s'agit d'un placement patrimonial mais aussi d'une garantie d'indépendance et d'un filet de sécurité en cas de coup dur. On peut craindre que cet « héritage » négatif prenne la forme d’une inégalité générationnelle qui va se reproduire dans le temps et paiera socialement un jour.

Deuxième constat

Alors qu’une partie de la population n’accède pas à la propriété, il y a une autre partie plus restreinte qui accède à la multi-proprièté à la faveur de ces mêmes taux d’intérêt peu élevés. Ces conditions engendrent une explosion de l’investissement locatif. L’INSEE a montré que dans une ville comme Paris, 50% de l’offre locative était faite par des investisseurs qui avaient plus de 5 logements. C’est donc un phénomène qui ne concerne pas une marge de logements.

Notons que le Haut Conseil de Stabilité Financière a décidé de mesures plus contraignantes en ce qui concerne les revenus locatifs qui sont désormais intégrés de manière différente et moins favorable dans le taux d'effort. Auparavant déduits de la mensualité de crédit (qui s'en retrouvait fortement diminuée), ils sont, depuis quelques mois, uniquement ajoutés aux revenus, la mensualité de crédit pesant par conséquent davantage sur l'endettement. Toutefois, ces contraintes peuvent être contournées en s’opérant par l’intermédiaire d’une holding ou d’une SCI.

TROISIème constat

La France est un des pays qui a le plus construit en Europe sur la période de 2010 à 2020. Depuis lors, on remarque que le nombre de logements neufs en France a vocation à baisser. D’une part, le nombre de mises en chantier a décliné et, d’autre part, le nombre de permis de construire pour des logements neufs a littéralement chuté. La proximité des élections induit traditionnellement un report des décisions et on note également une diminution des zones constructibles disponibles dans les zones de tensions métropolitaines. Cette tendance baissière s’observe tout particulièrement en ce qui concerne le logement collectif. En corollaire, on remarque que si le nombre de nouveaux logements baisse, les prix pratiqués sur le marché du logement neuf ont quant à eux à l’inverse tendance à augmenter.

Ce panorama tient compte de facteurs qui impactent le secteur de façon structurelle. On pourrait également ajouter à la situation des éléments de contexte conjoncturels « aggravants » qui font de la problématique du logement « une bombe à retardement » :

 Augmentation du prix des énergies

 Contexte inflationniste

 Hausse du coût des loyers dont l’indice se calcule à partir de la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Une revalorisation du SMIC peut en limiter l’impact.

 Enjeu sur l’approvisionnement des matériaux de construction (pénuries, délais…)

 

A la lecture de la note de Robin Rivaton, on est en droit de penser que le droit à accéder à un logement abordable doit devenir un sujet majeur de préoccupation voire une grande cause nationale. L’auteur plaide en faveur d’une politique de soutien à la filière qui vienne guider l’action du marché faute de quoi notre société va au-devant de graves déconvenues. Rappelons que la part du logement dans le budget d’un ménage était en moyenne de 16% en 2000, 20% en 2017 et qu’on estime aujourd’hui qu’elle se situe dans une fourchette comprise entre 23 et 25% (hors métropole où le coût est bien plus pénalisant pour les salaires intermédiaires).

On objectera communément que grâce à la location sociale, il est possible de vivre dans des logements récents de bonne qualité. Cependant, les listes d’attente s’allongent, et certains ménages n’ont d’autres choix que de louer un logement du secteur privé, qui remplit un rôle social dont il n’a pas la vocation, et ce, dans des conditions de confort, de décence et de salubrité aléatoires.

Que retenir de la situation ?

Ce constat soulève la question de l’accès au logement pour les catégories populaires. C’est la raison pour laquelle il est urgent d’activer toutes les solutions d’économie possibles pour alléger la facture globale car celle-ci va continuer de grimper avec l’inflation et à chaque fois contribuer à un contexte sociétal dégradé qui est source de tensions et de colère populaire.

 

En tout état de cause, la pyramide des priorités qui doit guider l’action est la suivante : il faut pouvoir se loger, puis se loger bien et enfin se loger vert. Ainsi, sur une partie de ce prisme, notre vision est qu’il est indispensable d’apporter une réponse technologique à cet antagonisme du bâtiment à la fois abordable et durable.  Une partie de la solution réside dans l’efficacité énergétique pour apporter demain entre 25 et 30% de réduction de la consommation énergétique dans tous les logements et dans tous les bâtiments


SOURCES :

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